DIT digital 2020

Zeitenwende Provisionsteilung

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Ihre Fragen zum Vortrag von Dirk Wohltorf und Dr. Christian Osthus

 

Was ist mit unbebauten Grundstücken? Gelten die Regelungen da auch?

Nein. Die Begründung, warum keine Baugrundstücke erfasst sind, ist recht einfach. Eigentlich wollte man Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen "entlasten", die das Objekt selbst nutzen wollen. Da man aber zum Zeitpunkt des Maklervertrages aber nicht weiß, ob das Objekt tatsächlich auch selbst genutzt wird oder ob das Baugrundstück auch mit einem Einfamilienhaus bebaut wird, hat man den Anwendungsbereich so gefasst wie er ist. Es spielt damit auch keine Rolle, ob das Objekt bereits vermietet ist oder nicht, da auch insoweit eine Prognose erforderlich wäre.

 

Gelten die Neuregelungen auch für noch nicht realisierte Projekte im Bauträgervertrieb?

Ja, das ist anzunehmen, wenn Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag nicht voneinander getrennt werden können. Der Wortlaut des Gesetzes spricht von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (jeweils Singular) spricht. Ob diese bereits errichtet sind oder nicht, dürfte keine Rolle spielen, wenn klar ist, dass ein entsprechendes Objekt errichtet werden soll. Übrigens: Aus demselben Grund sind auch Einfamilienhäuser auf einem Erbbaugrundstück erfasst.

 

Sind künftig Mehrerlösvereinbarungen möglich?

Ja, allerdings nur in den Variante B oder C, also im Fall der einseitigen Interessenvertretung für den Verkäufer. Bei einer Doppeltätigkeit (Variante A) führt die Mehrerlösvereinbarung zu einer Interessenkollision. Der Makler kann sich nicht verpflichten, einen hohen Preis für den Verkäufer zu erzielen und gleichzeitig einen guten Preis für den Käufer zu verhandeln.

 

Wie setzt man das neue Textformerfordernis um?

Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen der Textform. Dies soll unabhängig von der Frage gelten, wer den Makler bezahlt.

Im Verhältnis zum Eigentümer ist der Vertragsschluss in der Regel unproblematisch nachweisbar, da hierzu oftmals ein Formular für einen Alleinauftrag verwendet wird. Der Makler unterbreitet durch die Vorlage eines Vertragsformulars (Alleinauftrag) das notwendige Angebot, das der Verkäufer durch Unterschrift oder Bestätigung per Mail annimmt. In beiden Fällen ist das erforderliche Textformerfordernis erfüllt. Soweit es den Käufer betrifft, sollte künftig ebenfalls der Makler das Angebot unterbreiten. Hierzu genügt es, wenn er dem Interessenten die Vertragsbestandteile (Maklervertrag, Provisionsverlangen inkl. Provisionshöhe) zusammengefasst per Mail zusendet. Der Käufer sollte gebeten werden, den Vertragsinhalt (Annahme) und ggfls. den Erhalt der Widerrufsbelehrung zu bestätigen.    

 

Im Fall der Doppeltätigkeit und paritätischen Doppelprovision (Variante A) muss zwar kein Zahlungsnachweis erbracht werden, um die Fälligkeit des Provisionsanspruches auszulösen. Wie kann man hier Transparenz herstellen, um Misstrauen des Käufers zu begegnen?

Bei der Variante A empfiehlt sich die Aufnahme einer deklaratorischen Maklerklausel im Notarvertrag. Diese gibt dem Makler zwar keinen eigenen Anspruch, sorgt aber für Transparenz, in dem sie den Inhalt der Verträge mit beiden wiedergibt. Diese könnte wie folgt formuliert werden:

  • ... Maklerprovision - Dieser Vertrag ist zustande gekommen durch Nachweis des Maklers  XY, der vom Verkäufer und  Käufer jeweils beauftragt wurde. Der Käufer hat das Exposé nebst Verbraucherinformationen erhalten. Die vereinbarte und vom Verkäufer und Käufer an den Makler zu zahlende Provision beträgt jeweils ... % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und ist fällig mit wirksamem Abschluss des Kaufvertrags.
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