DIT digital 2020

Mietrecht 2020: Wohnfläche und Corona-Krise

Verfügbare Downloads:

Ihre Fragen zum Vortrag von Ricarda Breiholdt

Frage: In einem Mehrfamilienhaus wird nachträglich ein Fahrstuhl eingebaut. Ist es rechtens, dass die Paterrebewohner die gleiche Mietererhöhungskosten tragen müssen, nutzen sie doch den Fahrstuhl bedeutend weniger, wenn überhaupt, als die darüberliegenden Wohnparteien. Der jeweilige Paterrebewohner subventioniert doch dann die Wohnungen in den oberen Wohnung.

Antwort: Der BGH hat mit Urteil vom 20. September 2006 – VIII ZR 103/06 – entschieden, dass die Aufzugskosten auch auf die Bewohner von Erdgeschosswohnungen umgelegt werden dürfen, und zwar im Hinblick auf die Betriebskosten. Die Betriebskosten eines Fahrstuhls gehören gemäß § 2 Ziffer 7 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten.  Muss der Mieter mietvertraglich Betriebskosten zahlen, wird er sich auch am Modernisierungsaufwand beteiligen müssen.

 

Gilt die unverbindliche Wohnflächenangabe im Verkaufsexposé auch als Haftungsausschluß?

Maßgeblich sind zunächst stets die Vereinbarungen im Mietvertrag. Ist im Mietvertrag keine Flächenangabe enthalten, begründet eine unverbindliche Angabe im Vermietungs-Exposé keine Beschaffenheitsvereinbarung. Achtung: Anders sieht dies der BGH im Verkaufsfall! Dort greift im Zweifel § 434 BGB: Danach zählen zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen – damit auch des Maklers - erwarten darf auch Angaben in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.

 

Wie sieht es aus, wenn man im Mietvertrag folgende Regelung trifft: Die Wohnfläche ist keine zugesicherte Eigenschaft, diese dient nur als Verteilungsschlüssel.

Hiermit machen Sie deutlich, dass Sie gerade keine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche treffen. Eine derartige Regelung würde als wirksamer Haftungsausschluss greifen.

 

Wohnfläche bei Verkauf eines EFH; im UG liegt die Raumhöhe bei 2,05 m. Zählt diese Fläche mit zur Wohnflächenberechnung?

Für eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ab 2004 gilt: Bei einer Raumhöhe ab zwei Metern wird die Fläche zu 100% angerechnet. Kellerräume zählen hingegen nicht zur Wohnfläche. Maßgebend ist, dass die Fläche im UG bauordnungsrechtlich als Wohnraum zugelassen ist.

 

 Was ist, wenn denn keine Wohnflächenangaben im Mietvertrag stehen?

Enthält der Mietvertrag keine Wohnflächenangabe, gilt für Mieterhöhungen, Betriebskosten-Abrechnungen etc. die tatsächliche Fläche, die je nach Abschluss des Mietvertrags entweder nach der II. BV (MV-Abschluss bis zum 31.12.2003) bzw. der WFlVO (MV-Abschluss nach dem 1.1.2004) im Streitfall sachverständig zu ermitteln ist.

 

Können Sie evtl. eine wirksame Haftungsausschlußklausel bzgl. der Mietfläche zur Verfügung stellen?

Folgende Klausel hat der BGH in seiner Entscheidung vom 10.11.2010, Az. VIII ZR 306/09, als wirksamen Haftungsausschluss festgestellt:

Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“

 

Muss die Wohnfläche überhaupt im Mietvertrag angegeben werden?

Nein, wird sie nicht angegeben, gilt die tatsächliche Fläche, s.o.

 

Wie verhält es sich mit dem Kündigunsschutz wegen Eigenbedarf nach Erwerb einer Wohnung in der Coronazeit?

Die Kündigungssperre nach dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie erfasst nur die Fälle von Kündigungen aufgrund Zahlungsverzugs. Andere Kündigungen, so auch Eigenbedarfskündigungen bleiben hiervon unberührt.

 

In den Haus- und Grund-Mietverträgen werden keine Wohnflächen genannt. Folglich kann es keine Probleme mit einem zu 50% angerechnete Balkonfläche geben. Richtig oder falsch?

Die Mietverträge von Haus und Grund variieren je nach Bundesland. Wenn keine Wohnflächenangabe gemacht wird, ist im Streitfall die tatsächliche Fläche zu ermitteln, s.o.
Wie bereits ausgeführt, erfolgt die Anrechnung der Balkonfläche für MV-Abschlüsse ab 2004 nach der Wohnflächenverordnung, somit in der Regel zu 25 %. Ist der Vertragsabschluss vor dem 1.1.2004 erfolgt, kann nach der II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte der Balkonfläche erfolgen, dies je nach Größe, Lage, Ausrichtung, Nutzbarkeit etc.

 

Wie verhält es sich bei der Anrechnung von "Hobbyräumen"?

Kellerräume dürfen laut WoFlV nicht zur Wohnfläche dazugezählt werden. Zu Hobbyräumen wird jedoch keine explizite Aussagen getroffen.

Der BGH - VIII ZR 231/06 – hat entschieden, dass ein beheizbarer Hobbyraum, der innerhalb der Wohnung liege, wie ein Wohnraum ausgestattet sei und als Wohnraum genutzt werde, normalem Wohnraum gleichstehe und deshalb zu 100 % auf die Wohnfläche anzurechnen sei und nicht nur zur Hälfte wie beispielsweise unbeheizbare Wintergärten.

 

Bei einer Dachterrassenfläche von 80 m² ist dann - da die Fläche über 50 m² liegt - eine Wohnflächenanrechnung von nur 1/4 der Fläche erlaubt ? Danke übrigens für diesen tollen Fachvortrag!

Auch hier kommt es maßgebend auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Falls keine Vereinbarung zur Berechnung getroffen ist, entscheidet in der Regel das Datum des Mietvertrags-Abschlusses, s.o.

Eine Abweichung von der Regel-Anordnung der WoFlVO kann der Vermieter nur durch eine besondere Lage oder Ausstattung begründen, nach der sich der Balkon von herkömmlichen Balkonen erheblich unterscheidet. Deshalb empfiehlt es sich, stets bei MV-Abschluss bereits eine klare Vereinbarung zur Anrechnung der Balkon- bzw. Dachterrassenfläche vorzunehmen.

 

Wir haben in unseren Mietverträgen keine Fläche aufgeführt. Gibt es eine gesetzliche Pflicht oder Urteile, aus welchen hervorgeht, dass man die Wohnfläche angegeben werden?

Nein, die Mietfläche muss nicht im Mietvertrag angegeben werden.

 

Wenn eine Wohnung Bj. 1960 im Jahr 2020 neu vermietet wird und man die Wohnfläche aus der Teilungserklärung im Mietvertrag angibt? Wie ist die Wohnfläche dann anzugeben? Denn die Berechnung ist damals ja noch zu Hälfte erfolgt?

Für Vertragsschlüsse ab 2004 gilt die Wohnflächenverordnung, nach der Balkon- und Terrassenflächen in der Regel mit 25 % anzusetzen sind. Treffen Sie jedoch im Mietvertrag eine Vereinbarung, wonach Balkon- oder Loggiaflächen zu ½ angerechnet werden, gilt die Vereinbarung.

 

Ab 2004 muss bei Mietwohnungen die WoFlV angewandt werden. Gilt dies auch beim Verkauf von Wohnungseigentum?

Nein. Auch bei MV-Abschluss können die Vertragsparteien ein anderes Regelwerk (z.B. II. BV) vereinbaren.

 

Dann könnte ich theoretisch Balkone und Terrassen etc. nicht im Wohnraummietvertrag sondern per separatem Vertrag vermieten. Z.B. Zu einem Festpreis, wie eine Garage? Dann umgeht man dem ganzen Debakel doch im voraus?

Flächen, wie Balkone und/oder Terrassen etc. gehören – anders als Garagen oder Kellerräume – nach den jeweiligen Regelwerken zur Wohnfläche und sind Bestandteil der vermieteten Einheit. Für sie gelten lediglich andere Vorgaben hinsichtlich der jeweiligen Anrechnung, die man bei MV-Abschluss kennen und beachten sollte.

 

Was ist, wenn im MV gar keine Flächenangabe erfolgt?

Enthält der Mietvertrag keine Wohnflächenangaben, gilt im Streitfall die tatsächliche Fläche, s.o.

 

MUSS man die Wohnfläche im Mietvertrag aufführen oder kann man diese Angabe komplett weglassen?

Nein, die Mietfläche muss nicht im Mietvertrag angegeben werden. Es fehlt dann an einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung, s.o.

 

Kann auch die wohnwertabhängige Flächenberechnung nach Sprengnetter für die Wohnflächenberechnung verwendet werden?

Nach dem Anwendungsbereich der Richtlinie ist diese nur zur Ermittlung des Mietwerts einer Wohnung anzuwenden, wenn die Wohnfläche nicht nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu ermitteln ist. Nach § 2 gilt folgendes:

„Die Wohnfläche einer Wohnung ist nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung zu berechnen. Sie ist die Summe aller nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung zur Wohnung gehörenden anrechenbaren Grundflächen.“

 

Wie ist die Kappungsgrenze (bei uns 20 %) bei einer vereinbarten Warmmiete bzw. einem Mietverhältnis, in welchem ALLE Nebenkosten in der Miete enthalten sind anzuwenden? Beispiel: Miete inkl. sämtlicher NK = 500 € ; es erfolgt keine jährliche Abrechnung der Nebenkosten..... 

Der BGH hat mit Urteil vom 19.11.2003 (VIII ZR 160/03) entschieden, dass bei einer sogenannten „(Teil-)Inklusivmiete“ die Kappungsgrenze von der Gesamtmiete zu berechnen ist.

 

Zählt für den Balkon 1/4 oder ½

Nach der Wohnflächenverordnung, die seit dem 1.1.2004 gilt, sind Balkonflächen „in der Regel“ mit ¼ anzusetzen, höchstens mit ½. Eine Anrechnung von bis zu 50 % kann beispielsweise durch eine besondere Lage oder Ausstattung gerechtfertigt sein, nach der sich der Balkon von herkömmlichen Balkonen erheblich unterscheidet. Um gar nicht erst in Streit mit dem Mieter um die Anrechnung zu geraten, empfiehlt es sich, bei gut nutzbaren Balkonen im MV eine Vereinbarung dahingehend aufzunehmen, dass die Balkonfläche „zu 50%“ angerechnet wird.

 

In den Bauunterlagen / Teilungserklärung wurden Balkone mit 50% zur Wohnfläche angerechnet , kann man dann in den Mietvertragen auch 50 % anrechnen?

Ja, dies muss im MV nur ausdrücklich vereinbart werden

 

Wenn die Wohnfläche nach oben nach Berechnung abweicht, ist der Mieter verpflichtet die Kaution zu erhöhen, was sagt der BGH?

Eine interessante Frage! Der BGH hat diesen Fall bislang nicht zu entscheiden gehabt.

 

Sind Sie auch dafür, m² Angaben in Miet- oder Kaufverträgen nicht aufzuführen. Bitte um kurze Begründung

Dies hängt davon ab, ob Ihnen das Flächenmaß bekannt ist. Haben Sie beispielsweise bei einem Neubau (also ab 2004) das Aufmaß der Berechnung nach der WoFlV vorliegen, wissen Sie um die Berechnung und können – anders, als das Aufmaß Ihnen vorgibt – die Balkon-/Terrassenflächen mit ½ vereinbaren.

Liegen Ihnen hingegen keine genauen Daten zur Berechnung der Wohnfläche vor oder sind diese veraltet, empfiehlt sich (jedenfalls) ein Haftungsausschluss, um Rückforderungsrechte bzw. Minderungen des Mieters bei Abweichungen von mehr als 10% zu vermeiden.

 

In wieweit darf ein Makler überhaupt eine verbindliche rechtliche Auskunft geben? Rechtsauskünfte sind dem Makler ja nicht gestattet.
Ich sage zwar immer dies ist keine Rechtsauskunft aber nur mündlich.
Was darf der Makler und was nicht?

Grundsätzlich gilt, dass der Makler nicht für die Richtigkeit von Auskünften haftet, die er erkennbar von Dritten eingeholt hat, sondern lediglich für die Richtigkeit der Weitergabe (BGH, 18.1.2007, III ZR 146/06).

Vorsicht: Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn der Makler Zusicherungen (auch durch seine Werbung) gemacht hat. Dann können u.U. Erkundigungs- und Nachprüfungspflichten bestehen.

 

Können gewerbliche Mieter fristlos kündigen, wenn Sie nicht vorab auf die Senkung der Umsatzsteuer hingewiesen wurden? Vielen Dank,

Nein

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

X